La zona de Catalinas se empezó a desarrollar en los primeros años de la década del 70 y desde entonces alcanzó un volumen de espacios de oficinas de más de 300.000 m2.
El panorama actual se fue conformando mediante sucesivas olas de desarrollo. La primera, a partir de su fundación, trajo a las torres Conurban, Carlos Pellegrini (conocida por albergar a la UIA), Catalinas Norte y Madero, a las que se sumó en la década siguiente el edificio de IBM. Durante la segunda ola, ya en los 90, se incorporaron los edificios Catalinas y Alem Plaza, el Bank Boston y la Torre Laminar Plaza.
La tercera arrancó en 2010, con el edificio BBVA y otros dos en construcción: IRSA y Banco Macro, que completarán la superficie original del área. Las nuevas iniciativas de la Ciudad de Buenos Aires, disponibilizando tierra y dando zonificación para que se pueda expandir la cantidad de m2 de oficinas, traen una cuarta ola, que representa una especie de refundación de la zona, al cruzar Madero y Avenida Córdoba. “A partir de esta iniciativa, en los próximos 10 o 12 años habrá un crecimiento exponencial de la superficie de oficinas.
Prácticamente se va a duplicar la superficie actual, con lo cual podemos decir que vamos a tener una cantidad de construcción equivalente al desarrollo de los 50 años anteriores”, señaló Herman Faigenbaum, managing director para el Cono Sur de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos. Desde la compañía, afirman que el crecimiento de la superficie de oficinas va a generar un aumento proporcional de la cantidad de población que trabaja en la zona. Pero es importante considerar que no solamente se va a duplicar la población en los propios edificios, sino que también se sumará la gente que trabaje en el área dando servicios a quienes estén en esos edificios, visitando y ocupando espacios complementarios.
En ese sentido, Faigenbaum advirtió que uno de los temas centrales a resolver es cómo se va a transformar y adaptar la infraestructura de transporte actual, que ya está muy ocupada y que no tiene planes de ampliación sustanciales, para soportar este crecimiento. El Paseo del Bajo seguramente va a mejorar la zona en términos de tránsito pesado, y podría expandirse también la línea E del subte, pero no existen otros planes significativos de crecimiento del transporte. Hay entonces un desafío importante a resolver para responder a lo que será al menos la duplicación de la cantidad de gente que trabajará en el lugar.
Finalmente, respecto de cómo se va a comportar la demanda de estos nuevos metros que se construyan, se hizo un análisis y proyecciones. En general, la visión es optimista. Se prevé que alrededor de 2030 la vacancia se sitúe por debajo del 10%, dentro del promedio de la Ciudad de Buenos Aires. Pero ciertamente, si se cumplen los planes en los años previstos para la construcción de los edificios, a mitad de la década que viene, alrededor de 2024/2025, es posible que haya un pico de vacancia que puede llegar a alrededor de un 15% o 20%, que debería rápidamente absorberse y llegar a los niveles promedio dentro de los siguientes años. Sin duda, la zona se encuentra ante un cambio de época y ante todos estos nuevos desarrollos posiblemente varias empresas vuelvan a mirar y elegir Catalinas, porque gracias a su ubicación estratégica está en el centro del centro de la ciudad.
