La generación de los Distritos de las Artes y de Diseño, y la aparición de compradores con crédito impulsan el desarrollo de obras en la zona Sur de la ciudad; los proyectos, las oportunidades y los precios.
Las artes y el diseño se funden en el Sur de la ciudad, donde barrios tan tradicionales como Barracas, San Telmo y La Boca, que supieron ser cuna de pintores y artesanos, resurgen con más fuerza, albergando a las nuevas generaciones. En 2012, con el objetivo de continuar desarrollando la zona, el gobierno porteño estableció el Distrito de las Artes en La Boca, San Telmo y Barracas, y en 2014, el Distrito de Diseño ubicado también en Barracas. Ambas iniciativas fueron un imán clave para que, año a año, se fueran estableciendo marcas y se desarrollara una red de servicios que contribuyeron al crecimiento de cada uno de ellos. Además se realizó en la zona una puesta en valor que incluyó desde iluminación, seguridad, cambio de veredas hasta el embellecimiento de fachadas, entre otras acciones. De esta forma, la conformación de los Distritos, en los que hay inversiones comprometidas por US$ 187.101.756, contribuyeron en el desarrollo y crecimiento de esos barrios que se encontraban relegados del mapa porteño inmobiliario.
«A través de la política de los distritos económicos, el Gobierno de la Ciudad brinda beneficios fiscales para fomentar la instalación de empresas en distintos barrios», explica Pablo Giampieri, Subsecretario de Desarrollo Económico porteño, y detalla cuáles son los incentivos: «La exención al impuesto sobre los Ingresos Brutos, respecto de los ingresos generados producto del desarrollo de actividades promovidas dentro de alguno de los Distritos, el ABL, los sellos y el pago del derecho de delineación y construcción», detalla. Otro punto clave es que quienes se encuentren inscriptos en alguno de los registros, pueden acceder a líneas de crédito del Banco Ciudad para la compra de inmuebles, obras civiles, construcciones, mejoras y acondicionamiento, compra de bienes de capital nuevo y de trabajo.
El crecimiento de la zona trajo aparejado un nuevo impulso al mercado inmobiliario, dado que el valor de la tierra se revalorizó, producto de las nuevas inversiones.
Pero eso no fue sólo lo que generó un renacer de los nuevos desarrollos. «En las leyes de ambos distritos existe la figura del ‘desarrollador de Infraestructura’, cuyo beneficio consiste en la posibilidad de computar como pago a cuenta del impuesto sobre los ingresos brutos por todas las actividades que realice, hasta el 25 por ciento del monto invertido en obras y mejoras realizadas dentro de algunos de ellos», agrega Giampieri. A su vez, únicamente en el Distrito de las Artes, dicho porcentaje podrá elevarse hasta un 35 por ciento en los casos que la inversión se destine a la puesta en valor de inmuebles catalogados con protección patrimonial o que formen parte del Patrimonio Cultural de la Ciudad. «Los cambios vienen modificando la configuración de estos barrios. Si bien se profundizó el perfil familiar en Barracas y La Boca; San Telmo adquirió una característica más joven.
Estas locaciones comenzaron a despertar gran interés en el inversor inmobiliario quién advierte la alta potencialidad que el área ofrece y la oportunidad de revalorizar su inversión por encima de los rendimientos de barrios ya consolidados», explica Marcelo Di Mitrio, titular de la inmobiliaria homónima.
Por otro lado, los artistas y turistas fueron algunos de los impulsores de la demanda que, atraídos por el espíritu creativo y vanguardista de la zona, comenzaron a asentarse. Una movida que benefició a los inmuebles de uno, dos y tres ambientes.
«La demanda está motorizada por un público joven, de 30 a 45 años, que busca características ‘de barrio’ y al mismo tiempo estar cerca del centro y de movidas artísticas y culturales», explica Daniel Cohen Imach, titular de Step Developments, la desarrolladora que hizo pie en la zona con Step Bolivar, un edificio ubicado a 100 metros de la avenida Caseros y del Parque Lezama, con unidades de uno y cuatro ambientes.
«El desarrollo que estos barrios han experimentado en los últimos años los convirtieron en áreas de la ciudad que reciben permanentemente vecinos de otros sectores de la capital, del sur del conurbano bonaerense, como Avellaneda, Quilmes y Lanus», indica Di Mitrio.
La avenida Caseros se fue definiendo como un nuevo centro gastronómico del área Sur de la ciudad de Buenos Aires que los desarrolladores están aprovechando. El precio del m2 en la avenida Caseros oscila entre US$ 2500 y US$ 3000, números similares a los que se venden las propiedades en barrios como Barrio Norte y Palermo. Hoy esta zona de la ciudad convalida una incidencia de la tierra que promedia los US$ 600/m2 y, si se compara con las zonas más caras de la ciudad que rondan los US$ 2000/m2, se explica por qué se está convirtiendo en un imán para los inversores. Hasta el momento, la desarrolladora más ambiciosa en el corredor fue TGLT. La empresa avanza en la construcción de una obra de $ 940 millones de inversión ubicada en terrenos en donde funcionaba la planta logística de OCASA. Se trata de Astor San Telmo de más de 6000 m2.
Un dato clave que incentiva la generación de proyectos en la zona es el desarrollo de créditos a los desarrolladores y a los usuarios finales para que puedan invertir desde el pozo. «La apuesta es el desarrollo urbano, la ciudad tiene muchísimo para crecer y reciclarse. Las ciudades van a cambiar mucho en los próximos 20 años y Buenos Aires viene generando productos que no están pensados para el futuro», dice Leonardo Rodríguez Nader, CEO y co fundador de CMNV Comunidad de Inversión. La desarrolladora lleva a cabo Astillero Catalinas Sur, un proyecto de viviendas con 170 unidades de entre 25 y 65 m2, ubicado en Azopardo 1337 con valores desde $ 1.150.000. El edificio, que demandará una inversión de US$ 25 millones contará con amenities de lujo como una piscina semi-olímpica y una baja para relax; lounge bar, cava privada con lockers; business center y salón para masajes, entre otros servicios.
»Buenos Aires, presenta una desconexión sideral en sus puntos cardinales y la unión del Norte y el Sur pareciera crearse de alguna manera con la autopista Ribereña, obra anunciada por el Gobierno de la Ciudad que demandará un par de años. Esto, en conjunto con el metrobus y algunas iniciativas privadas más como la del Banco Santander Río en la esquina de Garay y Azopardo y el Paseo de las Artes en el bajo de la autopista de Pedro de Mendoza, van a generar una nueva dinámica en una zona que hasta ahora parecía una isla en la ciudad», detalla Rodríguez Nader.
Todo este movimiento trajo aparejado un reordenamiento de los precios, que este año subieron un 10 por ciento, acompañando la nueva marcha del mercado inmobiliario. Para Di Mitrio, son varios los factores que contribuyen a una suba que el estima en un 15 por ciento dependiendo del tipo de producto. «El acceso a la vivienda como política de Estado corporizada en la reaparición de créditos hipotecarios, la instalación de la UVA como unidad de cuenta, la demanda retenida durante el periodo 2011-2016 y el reposicionamiento de los barrios del Sur animan a la demanda a la toma de decisiones», ratifica el funcionario. Es así que hoy se puede hablar de un valor de m2 en Barracas de US$ 2206; de US$ 2470 en San Telmo y de US$ 2117 en La Boca, según un relevamiento de la plataforma de venta y alquiler de propiedades Properati.
Mientras el mercado residencial toma impulso, el de oficinas también adquiere su ritmo. «La frontera del mercado de oficinas en el centro de Buenos Aires se ha ido corriendo hacia el Sur. San Telmo y Barracas son los barrios elegidos por bancos, centros educativos y entidades gubernamentales para instalar sus back-office y, en algunos casos, sus oficinas principales», indica Eduardo Di Buccio, Research Manager de CBRE. «El inventario de oficinas Clase A/A+ asciende a 104.300 metros cuadrados aproximadamente, en 12 edificios, con un potencial de crecer unos 104.000 metros cuadrados más en los próximos cinco años», vaticina.
Desde CBRE indican que el surgimiento de este submercado se apoyó en su ubicación estratégica en el extremo Sur del centro porteño, equipado con excelente conectividad con el subte, Metrobus y el tren, y un mercado de retail apoyado en el turismo y precios de tierra y rentas muy por debajo de su contraparte al extremo norte.
Entre quienes apostaron a la zona se encuentran el back-office de un banco internacional y la utilización de antiguas fábricas o depósitos de principios de siglo pasado que fueron actualizados para albergar a oficinas con última tecnología y tendencias. «El crecimiento de este submercado suplementa al Distrito de las Artes más cercano al Riachuelo, apuntalando el desarrollo económico de barrios en el Sur y revitalizando zonas con patrimonio cultural e histórico», sentencia Di Buccio.
En dicho sector la renta promedio es de US$ 22,33/ m2 mensuales, con un rango de US$ 15 a US$ 26/ m2 para edificios clase A/A+, según indican desde CBRE. Actualmente el Distrito de las Artes tiene 48 agentes culturales, entre artistas, galerías, museos y talleres. Por otro lado, el Distrito de Diseño alberga en el barrio de Barracas a 41 empresas vinculadas al diseño, todas ellas continuarán siendo el motor del desarrollo del potencial de la zona.
