En menos de un año se prevé que estará inaugurado el Paseo del Bajo, la obra que el Gobierno porteño –junto a la Corporación Puerto Madero– lleva adelante para conectar la autopista Illia con la Buenos Aires-La Plata y 25 de mayo. Este nuevo corredor vial de 7,1 kilómetros de largo canalizará el transporte pesado. Sobre su traza se crearán 60.000 m2 de nuevos espacios verdes, que integrarán El Bajo con el barrio más joven de la Ciudad.
Pero, más allá de las mejoras de movilidad que aportará la obra, vecinos, desarrolladores inmobiliarios y brokers celebran la iniciativa por la valoración urbana que derramará, en especial en la zona sur del eje Huergo que siempre estuvo más degradado que el norte.
El año pasado, dos remates de terrenos realizados por la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE) convocaron a los grandes players del real estate. Uno, ubicado en la avenida Ingeniero Huergo 467/475, entre la avenida Belgrano y Venezuela, se lo quedó Consultatio, la desarrolladora de Eduardo Costantini, por US$ 20 millones. El otro, la manzana de Huergo, México, Azopardo y Venezuela, fue para Argencons, que ya conoce la zona dado que construyó Quartier Madero Urbano a tan solo unas cuadras de allí.
La llegada de Costantini a la zona sorprende, ya que, acostumbrado a invertir en proyectos premium, incursionará en una propuesta residencial para clase media: “Serán departamentos chicos con un formato que comenzará a darse ahora que comprende amenities y servicios pero con un ticket bajo, por el tamaño que tendrá cada unidad”.Será una torre de 30 pisos con 42.000 m2 de superficie construible que prevé inaugurar en 2021. Como el terreno –de 3920 m2 – se lo entregarán recién a fines de este año, la obra empezará en abril del 2019, en coincidencia con la teórica inauguración del Paseo del Bajo. Costantini, que desarrollará enfrente (junto a Alan Faena) Oceana Puerto Madero en el dique 2, destaca que “sin duda el Paseo embellecerá esa zona porque agrega un jardín y una mayor comunicación e integración con Puerto Madero y viceversa. Será muy bien percibido”. Gonzalo de la Serna, CFO de Consultatio, agrega: “En la medida que los proyectos tengan buena recepción en el mercado, seguramente otros desarrolladores e inversores se volcarán a este distrito”. Según sus datos de mercado, hay unidades en la zona que alcanzaron los US$ 4500 a US$ 5000 por metro cuadrado. “Y sientan precedente para poder construir los valores”, sintetiza.
En tanto, el lote que obtuvo Argencons es de 5887 m2. Allí construirá Quartier Nuevo Madero, dos torres de vivienda con un parque en el medio. Implicará 70.000 m2 de obra para construir más de 800 unidades de 1 y 2 dormitorios. El lanzamiento comercial prevén hacerlo durante el último trimestre de este año. La inversión rondará los US$ 200 millones (pagaron por el terreno US$ 26 millones). Carlos Spina, gerente Comercial de Argencons, destaca: “La zona ya la teníamos probada y convalidada porque nuestro Quartier Madero Urbano fue exitoso. Tiene un potencial inmenso, fundamentalmente, por la obra del Paseo del Bajo. Huergo era tierra de camiones pero con esta obra cambiará radicalmente”. A su vez, “los diques 1 y 2 de Puerto Madero serán Miami porque estarán las torres Adán y Eva de Vizora, las dos del SLS de Related, el London Eye y, enfrente de nuestro terreno, Oceana, de Consultatio. Será como estar en Brickell”, se entusiasma.
Argencons desarrolla además un complejo de usos mixtos –Quartier Puerto Retiro– al final de Catalinas Norte, por lo cual estará presente en ambos extremos del nuevo corredor vial.
Por otra parte, la AABE planea subastar este año un predio de 5,3 hectáreas en Catalinas Sur, delimitado por las calles Azopardo, Py y Margall, Gualeguay, la autopista Buenos Aires-La Plata y la avenida Brasil, entre los barrios porteños de La Boca y Puerto Madero, que será apto para construir torres de oficinas triple A.
En este remate –Catalinas Sur II–se mostró interesado Gonzalo Monarca, presidente de Grupo Monarca: “Iremos por Catalinas Sur cuando salga”. La compañía, especializada en residencial premium, compró tres lotes en La Boca, próximos a la Usina del Arte. La meta: volcarse a proyectos de vivienda para clase media. Su titular se negó a adelantar detalles pero confirmó que están cerrando acuerdos con los bancos Ciudad, Nación y uno privado para que les otorguen financiamiento. Cada proyecto tendrá más de 15.000 m2 de construcción y esperan poder anunciar el primero en septiembre. En tanto, entre 2020 y 2021 se entregarían las unidades terminadas. “Esta zona cambiará mucho con el Paseo del Bajo, es una obra muy positiva y eso también nos motivó. Estamos trabajando con la Ciudad para generar los cambios que necesita la zona y para que con los créditos intermedios de los bancos podamos empezar a invertir mucho”, concluye Monarca.
Entre los empresarios que desde hace más de cinco años apuestan al desarrollo de la zona, está Marcelo López, socio de Arquitectonika, desarrolladora que tiene en su haber profesional varios edificios construidos en Barracas, La Boca y Parque Patricios, entre otros. “Allí nos encontramos con el potencial de tracción proveniente de Puerto Madero”, señala el arquitecto. La firma avanza con la construcción de un proyecto de usos mixtos en la esquina del Parque Lezama, en el cruce de las avenidas Paseo Colón y Brasil, del cual entregaron la primera etapa de 90 unidades. Si bien el precio actual de venta en pozo de estas unidades es de US$ 3000 en promedio y el valor de la tierra en la zona es de US$ 650 por metro cuadrado, “cada año creció la demanda, el valor de venta y la solicitud de pedidos de renta escaló exponencialmente con el traslado de las firmas a esa zona”. López agrega: “Es un área que derrama Puerto Madero, con un valor de tierra y de metro cuadrado sumamente competitivo y conectividad similar. Más compañías seguirán ocupando los sitios vacantes debido a la accesibilidad que brinda la ruta desde el sur y oeste, más el potencial de zona norte con las obras del Paseo del Bajo”. Con miras a sumar superficie en el área, contó que están “en proceso de continuar con otros desarrollos donde estará la posibilidad de incorporar inversores”.
A unas cuadras espera Astillero Catalinas Sur, que se construirá sobre una propiedad de principios del siglo XX, ubicada en Azopardo y avenida Juan de Garay, al lado de la nueva sede corporativa del Banco Santander Río. Se trata de un edificio de 14 plantas, con cuatro subsuelos y más de 20.000 m2 de obra nueva. Habrá 170 unidades residenciales (lofts, además de 1 y 2 ambientes) y 180 cocheras. La inversión total es de US$ 30 millones y el precio promedio de venta del metro cuadrado ronda los US$ 3500.
Leonardo Rodríguez Nader, CEO y cofundador de la desarrolladora CMNV, Comunidad de Inversión, cuenta cómo fue su desembarco allí: “Cuando identificamos la propiedad donde se ejecutará el proyecto, visualizamos el impulso que incipientemente estaba teniendo el sur de la Ciudad. Comenzaban a realizarse algunas inversiones públicas como el reacondicionamiento del Parque Lezama, la Usina del Arte, el Bajo Autopista sobre Pedro de Mendoza y algunos museos (Macba, Mamba). Esto nos parecía que iba impactar en la forma de vivir y, en consecuencia, la zona iba a crecer. Pasados varios meses, aparecieron otros proyectos de inversión pública, como el Metrobus del Bajo y la Autopista Ribereña, lo que está consolidando el área como uno de los distritos que más creció en la última década. En resumen, la zona mejoró su seguridad e infraestructura. Continuamos evaluando y buscando terrenos para seguir creciendo con inversiones en la zona”. Respecto al incremento del valor inmobiliario que tendrá su proyecto luego de la inauguración del Paseo del Bajo, Nader afirmó que el precio de venta de sus unidades “puede seguir creciendo”. Y agregó: “El primer comprador que tuvimos, en un plazo de dos años obtuvo una capitalización cercana al 70 por ciento en dólares”.
Más allá de las políticas públicas que se implementan para promover inversiones y movimiento en la zona, su ubicación geográfica, proximidad a autopistas y medios de transporte son un gran diferencial. Marcelo Di Mitrio, titular de la inmobiliaria homónima,amplio conocedor de la zona, coincide: “Los barrios del sur de la Ciudad que giran bajo el eje del Parque Lezama –Barracas, San Telmo y La Boca–vienen experimentando un fuerte proceso de reposicionamiento. El Paseo del Bajo y la conclusión de las obras del Metrobus del Bajo generarán un fuerte impacto positivo sobre el área. Estos barrios tienen mucho por ofrecer al desarrollo inmobiliario dado que fueron relegados por décadas: tienen un alto potencial producto de la tierra disponible y una localización geográfica privilegiada”.
Alejandro Ginevra, presidente de GNV Group, desarrollador del complejo de usos mixtos Madero Harbour que está en el dique 1 de Puerto Madero, también celebró la mejora que las obras aportarán: “Estamos sentándonos con la Ciudad para pensar en el futuro de toda esta zona, ya que se prevé un desarrollo inmobiliario en la isla Demarchi; el proyecto de la Ciudad Deportiva, que en algún momento se hará; el crecimiento del dique 0, el de La Boca y de Puerto Madero así como del Distrito de las Artes. Entonces, el futuro inmobiliario de los próximos años estará en toda esta zona sur”. Hacia el final, el empresario concluye: “El Paseo del Bajo será un antes y un después para toda la Ciudad, le cambiará la cara, es la obra más importante que se hizo en los últimos 20 años. ¡Es emblemática! Será una ciudad completamente distinta que se integrará con Puerto Madero, con parques y erradicará los camiones del interior de la ciudad. Es una gran noticia que finalmente esto se realice”.
Fuente: Revista Apertura
