El escenario del mercado de oficinas está atravesando un momento de profundos cambios producto de la irrupción del coronavirus. La distancia social, el trabajo remoto y las nuevas normas sanitarias para prevenir el contagio de la enfermedad obligaron no solo a repensar el futuro sino que, en muchos casos, modificó el presente, trayendo consigo desde reducción de metros cuadrados hasta un cambio de paradigma.
En este contexto, las certezas sobre el futuro del negocio se desvanecen. De todas formas, surgen nuevos proyectos. Esta semana, la desarrolladora Raghsa anunció la construcción de un edificio corporativo de alta gama que demandará US$55 millones en su construcción, monto al que hay que sumarle el valor de la tierra.
El desarrollo, ubicado en Nuñez -en la manzana lindera a la recientemente torre inaugurada Centro Empresarial del Libertador- tendrá 50.000 m2 totales de los cuales 23.000 serán rentables, además de 284 cocheras y un edificio anexo para estacionamiento con 163 más. Otra de las nuevas obras corporativas en danza es Nomada, el edificio que se construirá en Santa Fe y Juan B. Justo. Una apuesta que impulsará a «Palermo» al sector de oficinas clase A.
Los anuncios de nuevos emprendimientos fueron una sorpresa para el mercado en el que se esperan algunas de las transformaciones. Mercedes Pagliettini, broker senior de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, explica que entre los cambios, «tanto en el espacio de trabajo como en las áreas públicas de los edificios primarán rigurosas medidas de distanciamiento social, cuidados e higiene que modificarán el día a día».
Los brokers inmobiliarios del mercado corporativo insisten en que no quieren hablar de un nuevo mercado y que, este sector es un termómetro de la economía argentina. Es decir, no pueden escapar a la crisis, lo que, tal vez explica porque desde 2018, el mercado de oficinas porteño viene mostrando un incremento de la tasa de vacancia. «Esta tendencia se profundizó aún más con la llegada de la cuarentena y la superficie vacía promedió el 11,18%, lo que representa un incremento del 1,6% en comparación con el primer trimestre del año. La oferta de metros en alquiler creció un 17% en relación con el trimestre anterior representando unos 204.366 m². El 48% de esta superficie se encuentra distribuida entre el submercado de Puerto Madero con 56.369 m² y el Norte del Gran Buenos Aires con 42.061 m²», detalla Juan Manuel Farola, Gerente división oficinas de Colliers International.
La disminución en la absorción de metros cuadrados es otro de los temas de la agenda actual. Nicolás Ferrero, experto en costos de CBRE, reconoce que la irrupción del home office como modalidad de trabajo le posibilitó a muchas empresas reducir sus instalaciones existentes. «La nueva coyuntura permite comenzar a definir un nuevo paradigma de oficinas. Es allí donde ingresa el modelo de trabajo híbrido, donde parte de la tarea se realiza en el hogar y otra, en la oficina. Esto, sin dudas, se traducirá en una reducción de metros cuadrados», explica el especialista. En la misma línea, Pablo Papadópulos, gerente de la División Oficinas de L.J. Ramos, comenta que «las empresas que ocupan mayor superficie han comenzado a analizar el mercado para tomar decisiones dentro de algunos meses. Esto se resolverá según la evolución, la apertura pospandemia y los costos de mudanza».
El achicamiento del mercado trasciende a los casos de las empresas que se achican en espacio físico por el potencial del home office. «Hay algunas empresas que directamente decidieron cerrar sus oficinas o consolidar varios sites en una sola ubicación«, comenta Pagliettini, de Cushman.
Pero como en toda crisis, también se generan oportunidades. Esto significa que hay empresas que se preparan para aprovechar la mayor oferta de espacios y la flexibilidad a la hora de negociar para poder dar un paso adelante y crecer en su plan de desarrollo comercial. «Algo que, indudablemente, no hubiesen podido hacer en el contexto prepandemia», aclara Pagliettini.
Matías Celasco Correa, research manager de CBRE adelanta que cuando la economía vuelva a reactivarse habrá empresas que mudarán sus oficinas A/B hacia complejos A+. «Esto deriva del mínimo diferencial que se puede encontrar entre las rentas «performing» de Clase A/B y la caída de los «asking» price en la clase A+», justifica.
Algunos especialistas sostienen que, en la actualidad, las renegociaciones de los contratos de los alquileres son más flexibles y que, tanto propietarios como inquilinos, buscan puntos de acuerdo.
