La pandemia llegó para seguir profundizando la crisis que el mercado inmobiliario venía atravesando hacía tiempo y Puerto Madero, con su lujo y nuevos desarrollos, no fue la excepción. Por tercer año consecutivo el barrio porteño más caro y a la vez más joven de la ciudad de Buenos Aires registró un descenso de sus valores de cotización del 10,58% en relación con el año 2019, de acuerdo con un informe de la consultora especializada Reporte Inmobiliario.
“La situación está impactada en cuanto a motivación, sobre todo para el inversor. Si se suma el contexto argentino, se le agrega la crisis económica que se venía arrastrando, las decisiones de política económica y potenciándolo por la pandemia, hace que el escenario no sea amigable para el inversor. Todo esto repercute”, aseguró José Rozados, director de Reporte Inmobiliario.
En el mismo sentido apuntó Alberto Fernández Prieto, presidente de la desarrolladora Fernández Prieto & Asociados, quien remarcó que el rubro de inversiones inmobiliarias también se vio castigada por la nueva Ley de Alquileres. “Eso ha frenado mucho a este tipo de inversiones. Estas políticas no ayudan para nada en lo que es generación de actividad y empleo en la industria de la construcción”, resaltó. Sin embargo, para el desarrollador “es cierto que los precios bajaron” e incluso llegaron a caer hasta un 20% durante la pandemia, pero actualmente se recuperaron y ya se encuentra estables.
Metro cuadrado: el más caro de la ciudad
En números, en diciembre el valor promedio actual de toda la muestra de unidades alcanzó los US$5795 el metro cuadrado para los nuevos desarrollos. La cotización más baja de todo Puerto Madero fue de US$4459/m², mientras que la más alta perteneció a Oceana, el primer proyecto de Eduardo Constantini en asociación creativa con Alan Faena, la cual se ubicó en los US$7145/m².
De descontarse los valores pretendidos en Oceana, que años anteriores se ubicaban muy por encima del resto de la muestra, la cotización por metro cuadrado en el barrio se reduciría a U$S5.345/m². Esto significaría un ajuste del 17,53% en comparación con el promedio del año anterior, cuando no se incluía dicho emprendimiento.
Pese a la baja de precios, Puerto Madero todavía se sigue consolidando como el barrio más caro de toda la ciudad de Buenos Aires. El informe indicó que si bien existen algunos emprendimientos en otras localizaciones que registran precios similares o incluso por encima de los valores promedio, Puerto Madero continúa liderando el ranking por su homogeneidad de precios altos. “No creo que puedan arrebatarle ese primer puesto, por lo menos en el mediano-corto plazo”, agregó Rozados.
Aún más: desde el primer estudio realizado por Reporte Inmobiliario en 2005, el metro cuadrado en Puerto Madero se disparó 119% para los departamentos en las obras nuevas. En aquel entonces la cotización por unidad de superficie se ubicaba en los US$2647/m². En contraposición, el pico máximo alcanzado fue en 2017 con US$6670/m².
El valor del metro cuadrado cayó 10,58% durante 2020.El valor del metro cuadrado cayó 10,58% durante 2020.
En tanto, para las unidades usadas de la zona, la cotización más reducida para los monoambientes fue de US$3429/m², aunque también se observaron valores de hasta US$6094/m². En cambio, el precio mínimo registrado por la oferta usada fue de US$3303/m², aunque los valores promedio solicitados en diciembre fueron de U$S5568/m².
Pocos nuevos desarrollos en la mira
Respecto a los nuevos desarrollo, solo seis emprendimientos se están llevando a cabo: esto significa que la superficie de obra se redujo un 13,3% respecto a 2019, superando apenas los 180.000 metros cuadrados. “Resultan significativamente inferiores a los de mediados de la década pasada cuando se produjo el vertiginoso crecimiento del barrio superando algunos de esos años el millón de metros cuadrados en construcción.
Ya en Puerto Madero no podrán volverse a ver tamaños volúmenes de obra debido a que la mayoría de los terrenos existentes se encuentran construidos”, agregaron los expertos del mercado.
En ese sentido, desde Reporte Inmobiliario explicaron que la escasa disponibilidad de tierra en la locación y su estricta zonificación provoca que su desarrollo sea “sumamente controlado” y, por ende, que la construcción de nuevos emprendimientos y oferta de unidades se vea limitada en cantidad.
Con una mirada en el futuro, para Rozados en la medida que la situación de crisis se profundice y la desconfianza siga asentándose, es probable que los precios se sigan ajustando. “Hoy el panorama de ajuste se nota, hay una mayor flexibilidad por parte de los desarrolladores en cuanto a escuchar contra propuestas. Pero, como siempre, el límite estará puesto en la necesidad que tenga el que ofrece”, cerró.
