En un año en el que la demanda y la oferta de propiedades están desencontradas, surgen oportunidades con tierra accesible en corredores impensados, muchos de ellos, en barrios cercanos a las zonas más codiciadas de la Capital Federal pero también en otros más periféricos.
En este contexto, surgen oportunidades en áreas que prometen revalorizarse. Así afloran avenidas en las que aún hoy se pueden conseguir unidades a precios competitivos, muchas de ellas beneficiadas por las obras del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires que cambiaron la fisonomía de más de un barrio porteño. Tal es el caso de la zona de la avenida Córdoba en su intersección con Juan B. Justo beneficiada por la eliminación del paso a nivel. Otro caso es el de la avenida Huergo, un corredor al que la concreción del Paseo del Bajo le dio otro aire.
José Rozados, director de Reporte Inmobiliario afirma que las propiedades ubicadas en avenidas del Sur, las que corren de Este a Oeste, como, por ejemplo, determinados trayectos de la avenida San Juan y de Independencia cuando atraviesan los barrios de San Cristóbal y Boedo se revalorizarán”. Agrega, la avenida Caseros en el Distrito Tecnológico y en el tramo que está frente a Parque Patricios. “Son corredores que suelen tener stock de terrenos o inmuebles que pueden reconvertirse en emprendimientos inmobiliarios con buena accesibilidad, conectividad, servicios de transporte público y cercanas al centro de la ciudad. Por ejemplo, San Juan está a 3 km. y medio del centro y si te vas hacia el Norte la misma cantidad de kilómetros los precios aumentan considerablemente”, analiza.
Una ventana de oportunidad también la genera el aún bajo costo de construcción que generó la devaluación, en dólares y, como consecuencia, se generan tickets competitivos que le aseguran al desarrollador un potencial de venta y una buena rentabilidad para el inversor que compre para alquilar, agrega Rozados, quien estima que los proyectos en pozo en esas avenidas se venden a valores que oscilan entre los US$1800 y los US$2300, el metro cuadrado.
A continuación, las cinco avenidas que prometen desarrollarse en un futuro próximo.
La avenida Directorio, en Caballito
A pocos metros de la tradicional avenida Pedro Goyena, en el barrio de Caballito, este corredor une al bajo porteño con el barrio de Mataderos. “Tiene la particularidad de ser muy transitada, muchos de los desarrollos cuentan con locales comerciales en la planta baja, lo que lo hace atractivo para los compradores. Además, la proximidad con la autopista 25 de mayo, le otorga una gran conectividad con diferentes puntos de la ciudad”, relata Gerardo Azcuy, socio fundador y director general de la desarrolladora que lleva su apellido. El empresario tiene tres proyectos en marcha sobre este corredor con unidades que se venden entre los los US$2000 y los US$3000 el metro cuadrado, dependiendo del piso y de la etapa de la obra en la que se encuentra el proyecto. Otro aspecto positivo que resalta el desarrollador es la cantidad de terrenos disponibles: galpones, industrias, pequeños locales comerciales y algunas residencias que se van a ir transformando y van a ir dejando lugar a nuevos edificios modificarán su fisonomía”, enfatiza.Muchos terrenos y oportunidades disponibles en Avenida DirectorioMuchos terrenos y oportunidades disponibles en Avenida DirectorioSANTIAGO CICHERO/AFV
Niceto Vega, en pleno Palermo
Es un corredor que vivió una gran transformación en el último tiempo: hasta hace unos años era una zona de talleres y de obras chicas. Hoy tiene unas diez obras importantes en curso. El cambio comenzó en los últimos cinco años y se afianzó con la eliminación del paso a nivel de la avenida Juan B. Justo. “Empezamos con una obra en la zona cinco años atrás y en ese momento vimos que después de Santa Fe, la primera avenida paralela era Niceto Vega y se tenía que transformar sí o sí en una zona residencial”, relata Gustavo Glazman, socio director de Infinity Line Desarrollos Inmobiliarios, quien reconoce que ayudará al posicionamiento del corredor que se cumpla “la promesa de que los boliches se trasladen a Costanera”.
El desarrollador agrega que la eliminación del puente de la avenida Juan B. Justo jerarquizó la zona. En números, estima que los valores de venta terminados para vivienda están entre los US$3000 y los US$3500, el metro dependiendo de la categoría y de las terminaciones. “Esta es una zona que ya está revalorizada, es el lugar por excelencia donde los jóvenes quieren tener su primera vivienda, también las familias jóvenes. Lo que le falta para consolidarse es que abra un banco o un supermercado chico”, advierte. Glazman tiene tres proyectos sobre este corredor, dos de viviendas de entre uno y tres ambientes con amenities (uno de ellos terminado) y otro de oficinas.Hace unos años, Niceto Vega era una zona de talleres y obras chicasHace unos años, Niceto Vega era una zona de talleres y obras chicasSANTIAGO CICHERO/AFV
Huergo, en el bajo porteño
Es el corredor que limita con el barrio más joven de la ciudad: Puerto Madero. Hasta que se construyó el Paseo del Bajo, una avenida en la que los camiones tomaban el protagonismo de la escena. “Esa obra fue clave y modificó sustancialmente toda la zona”, señala Carlos Spina, socio y director comercial de la desarrolladora, Argencons. Hasta hace unos años Huergo, era una avenida atestada de grandes rodados, sin vereda enfrente. “Cuando vimos el proyecto del Paseo del Bajo supimos que los camiones desaparecerían y que la vereda de enfrente iba a ser la UCA. Hoy esta avenida es como una nueva 9 de Julio porque tenés 120 metros a lo ancho, de vereda a vereda. La espacialidad que genera el Parque del Bajo tiene poco comparable en la ciudad”, asegura el desarrollador que construye Quartier del Bajo, en la cabecera Sur, frente al dique 2 de Puerto Madero. Se trata de dos torres de 36 pisos en la manzana comprendida entre Venezuela, México, Azopardo y el Paseo del Bajo.
“La oportunidad hoy es capitalizar el cambio de la zona. Esta avenida integrará el centro con Puerto Madero”, afirma Spina que ofrece unidades en pozo desde los US$2000, el metro cuadrado. Tiene unidades desde los US$100.000 y ya vendió más de 350 departamentos de los 400 que tiene la primera torre que se entregará en junio de 2023. Argencons también tiene otro proyecto pero en la cabecera norte del Paseo del Bajo: Distrito Quartier. “Se encuentra en la zona de Retiro que no mirábamos, frente a la terminal de Cruceros, y a tres cuadras de Retiro. El Paseo del Bajo sacó esa muralla de camiones e integró mucho más la zona”, asegura. Es un proyecto mixto que se espera genere una dinámica en la zona de 7000 a 8000 personas trabajando. Los desarrolladores ven ese emprendimiento como una oportunidad para aprovechar: la avenida Antártida Argentina como la continuación de Alicia Moreau de Justo. “En este caso, también hay unidades a menos de US$2000 el metro cuadrado”, agrega.El Paseo del Bajo cambió la fisonomía (y el precio) de Avenida Huergo.El Paseo del Bajo cambió la fisonomía (y el precio) de Avenida Huergo.SANTIAGO CICHERO/AFV
La avenida Córdoba, en Villa Crespo
El tradicional corredor, en el tramo que cubre el barrio de Villa Crespo fue hasta hace unos años la meca del outlet de indumentaria. Hoy atraviesa un fuerte proceso de reconversión. Elbio Stoler, fundador y director de ADN Developers, asegura que de a poco se está transformando en una zona residencial y esos locales se están integrando al resto de la ciudad. Un fenómeno similar es el que sucedió con la avenida Scalabrini Ortiz, donde de a poco comenzaron a construirse emprendimientos que ya están terminados. “Esa también es una avenida que se está reconvirtiendo y en uno de sus tramos cubre Palermo Soho, con toda su movida y su oferta de bares, restaurantes y locales de las principales marcas, todo a pocas cuadras de distancia, con la ventaja de que a su vez forma parte también de un barrio netamente residencial como Villa Crespo” relata el desarrollador que construye un emprendimiento residencial en Córdoba y Julián Alvarez en donde las unidades se venden a un promedio de US$2400/m². Otro emprendimiento es el de Capital Brokers en Córdoba al 5400 con unidades que se venden desde los US$135.000.Avenida Córdoba, una histórica de Buenos Aires.Avenida Córdoba, una histórica de Buenos Aires.SANTIAGO CICHERO/AFV
Álvarez Thomas, en Colegiales-Chacarita
Es otra de las avenidas porteña que registró un crecimiento constante en los últimos años. “Nuevos proyectos desembarcaron, muchos de ellos destinados a un público joven con nuevos hábitos, entre estos, la preferencia por los alquileres temporarios por sobre contratos largos, ahora a tres años”, advierte Darío Rizzo, CEO de Alternativa Propiedades. Particularmente, el tramo que separa a los barrios Colegiales y Chacarita, es donde se percibe un crecimiento de la demanda de un público millennial, “que consume departamentos tipo estudios, o de un dormitorio, que busca precio, pero también confort y amenities, y está dispuesto a resignar ubicaciones más consolidadas de la ciudad”, explica. Sobre esta avenida, los departamentos a estrenar se publican en US$3200/m², “pero las ventas reales se están negociando entre los US$2500 y los US$2600/m² como máximo”, sostiene Rizzo. En cuanto a tickets, Hernán Siwacki, de Capital Brokers detalla que un emprendimiento ubicado en Álvarez Thomas al 900 tiene unidades desde los US$70.000.
