Telecom habría decidido poner en venta la emblemática torre de 15 pisos ubicada en Puerto Madero, sobre la avenida Alicia Moreau de Justo 50. El grupo empresario analiza el monto: quiere US$150 millones por el primer edificio de oficinas construido en el barrio más joven de la ciudad.
La torre diseñada por el estudio de arquitectura estadounidense Kohn, Pedersen, Fox Associates (KPF), asociados con el estudio argentino Hampton-Rivoira y construido por Benito Roggio Construcciones por encargo de la misma empresa, fue inaugurado el 18 de febrero de 1998.
La estrategia sería comenzar a ofrecerlo en marzo pero los brokers inmobiliarios consideran que el precio requerido por la compañía es demasiado alto. Como premisa, analizan los números de las ventas de algunos activos corporativos de IRSA de los últimos meses ubicados en zonas cercanas, a un promedio de US$3500/m² (dólar MEP): teniendo en cuenta que esta torre tiene 38.000 metros cuadrados de los cuales 21.000 son rentables, el precio debería rondar los US$74 millones (dólar MEP), en la cotización oficial del BNA ese número ascendería a US$120 millones (US$5800/m2), un monto aún lejano a los US$150 millones pretendidos.
Si bien el grupo venía “coqueteando” con la decisión desde hace tiempo, ahora sí sería irreversible. Telecom estaría siguiendo la tendencia que se impuso este año para las empresas grandes de achicar metros o dejar sus torres para continuar con nuevos métodos de trabajo como el home office, la descentralización y la flexibilidad. La idea es desprenderse de este activo no estratégico, mudar sus oficinas centrales y poner en marcha un plan de oficinas satélites (aquellas que se ubican en zonas menos céntricas son más pequeñas y generan gastos más controlados para las empresas, además de estar más cerca de las zonas en las que viven los empleados). De hecho, el año pasado ya había alquilado metros en Optima, el complejo de oficinas ubicado sobre la Panamericana a la altura del Unicenter, en zona Norte. A estos metros se suman los del inmueble ubicado en Hornos en el barrio de Barracas –que heredaron con la compra de Cablevision- y otros edificios del microcentro porteño, muchos de los que no pueden desprenderse por las condiciones que se firmaron en el pliego de privatización.
Los brokers coinciden en que uno de los puntos fuertes de la torre es su ubicación, justo en el inicio de Puerto Madero pero sin la necesidad de cruzar el dique, una zona beneficiada con la construcción del Paseo del Bajo. “Técnicamente es Puerto Madero pero también podría considerarse Catalinas, la microzona corporativa que defiende los valores más altos de alquiler del mercado corporativo”, comenta un especialista, quien además destaca de la torre su accesibilidad vehicular, su luz, las vistas y las condiciones de mantenimiento y actualización tecnológica, puntos claves a la hora de calcular los gastos que genera. Otra ventaja sería su capacidad de construcción adicional que si bien la tiene, cómo hacerla despierta ciertas dudas: para arriba implicaría romper el diseño de la torre y hacia los laterales, afectaría la fachada.
Un dato de color que circuló en la década de los noventa fue que cuando los directores de IRSA, propietarios del terreno donde se construyó, fueron a relevar la tierra -aún un baldío-, tuvieron que tirar los zapatos por las condiciones en que habían quedado.
La decisión de la compañía de poner su torre en venta se da en un contexto particular con un mercado de oficinas totalmente planchado. Para empezar, no hay ninguna empresa activa en el mercado que busque 20.000 metros cuadrados corporativos en pleno centro porteño, lo que hace presuponer que quien lo compre debería, además, subdividirlo para convertirlo en un edificio apto para ser alquilado por diferentes empresas. Hasta ahora, sólo fue ocupado por Telecom.
Desde la mirada de los inversores, el negocio atraviesa un periodo de rentabilidad baja: “Este es un edificio que hoy se podría alquilar entre los US$25 y los US$28/m² –dólar BNA– con una rentabilidad anual en dólares de entre 5 y 6,5%”, detalla un agente, quien de todas formas aclara que en una buena época ese porcentaje podría aumentar hasta el 9%, con alquileres de entre US$30 y US$32/m².
La decisión de venta de esta torre se suma a la anunciada por YPF. La petrolera “colgó el cartel de venta” de su edificio corporativo también ubicado en Puerto Madero, en boulevard Macacha Güemes 515, una icónica obra del arquitecto tucumano César Pelli. En este caso la compañía busca conseguir un comprador dispuesto a desembolsar US$400 millones, un número “fuera de mercado”, para los brokers inmobiliarios especializados en oficinas. La determinación de la petrolera parte de la estrategia de desprenderse de algunos activos con el objetivo ganar eficiencia y reasignar esos recursos al core del negocio.
